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借名买房的法律风险及防范

2011-08-16

借名买房的法律风险及防范

作者: 刘学讲

为了打击投机、投资买房, 针对高房价,国家多部委再次打出“组合拳”,展开了新一轮楼市调控,矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷,外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台,使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策,一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布了‘新国八条’、‘限购令’以后,希望通过钻政策的空子,投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子。”诸如:找个临时的挂靠单位,补交养老保险获取购房资格;假离婚假结婚谋取购房资格;以单位名义购房,再转卖个人;制造虚假诉讼,以资抵债牟取房产等等伎俩。其实,诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜,因借名买房出现的纠纷也层出不穷,笔者就借名买房的法律风险及其防范作简要分析并提出相应的防范建议。

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢,一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的,价格实惠,但单位员工却没有经济实力,单位有明文规定,集资房只对本单位员工出售,所以购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,所有房款均由购房人支付,并另外给该员工一定的转让费,待到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给债权人和法院以自己无财产的假象。

(四)简便手续,减少税费。比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析

(一)借名买房的法律风险

首先,如果登记购房人反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;

其次,如果登记购房人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;

再次,如果名义产权人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;

最后,如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。

在这些情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。而且,即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力,我国不同法院有不同的认识,有的法院认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。

而有的则认为,我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者,一定要认清楚所购房屋的性质,如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要购买,以免一旦发生纠纷,造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法,并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本,达到了投资房产的目的。然而,令人担忧的是,在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中,人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议,协议上写明了房款是由我来支付,并明确了房产的最终归属权,应该不存在产生纠纷的问题,即便万一对方反悔,我还可以通过协议,利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时,一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房,所以连一纸协议都省去了,两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等,不会有什么风险,我借他们的名义,大家都知道,绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为,亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变,被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。

相对出资者对于购房风险的疏忽,被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的,产权书上写的是我的名字,他都不怕,我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权,目前购房采用的是房产登记制度,即产权证上登记的是谁的名字,房子就是谁的。为规避国家房产调控政策,而借用他人名义购房存在着很大的风险,处理方式稍有不同,引发的风险也不同。所以,在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房,首先想到的是父母,认为这样风险最小。借用父母名义买房,我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准,如果父母不止一个子女,则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。

其次,借亲戚朋友名字买房,双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的,应视为一种合同关系,但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因,“借名者”将房产进行过户交易,即使最终法院认可了双方协议的效力,但已过户交易的房产将无法追回。

此外,出借姓名的名义产权人也一样承担着风险,出借自己的名义购房或按揭贷款,就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外,如果出资人按揭还款不及时,还会有损个人的诚信度,导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效,并在合同中注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。”等特殊条款,且要留存足够的证据,比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等。因为,一旦登记购房人事后反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记购房人的,实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的,但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,事实购房人并不能追回该房产,导致购买房屋的目的落空,所以,在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系,登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时,应当对登记购房人进行全面了解,包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容,如果可能,完全可以让其提供相应的担保,以维护自身的合法权益。

因此,为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险,购房者应谨慎对待。国家的政策,其本质是为了让社会更加和谐公平,所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人,与其冒着房财两空的风险铤而走险,不如堂堂正正选择其他的投资渠道。

(作者单位:安徽省明光市人民法院)

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