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房屋贷款政策变化是否属于不可抗力?

2011-08-16

房屋贷款政策变化是否属于不可抗力?

 

因房贷新政导致购房者首付比例增加和持有成本的增加,使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约,导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢?我国《合同法》规定不可抗力可以免责,不可抗力是法定的解除合同的理由,只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的,双方都可以解除合同,且不需向对方承担任何责任。那么什么是不可抗力呢?

 

所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件: A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件;B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延,不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践,不可抗力事件的范围主要由两部分构成:一是由自然原因引起的自然现象,如:火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象,如  :战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说,把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的,而对上述事件以外的人为障碍,如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动,以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。

然而,这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价,抑制投机炒房活动带来的不利影响,不是不可预见的因素,也不具有偶然性。理由是:一、过去,2007年出台过类似的调控政策;二、房价虚高到了泡沫阶段,已经高到了全国人们喊打的地步了,作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台,且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨,特别是春节前后一段时间,但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象,仍大量进行投机活动或者高位购置房产,显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以本律师认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由,但是不排除可以作为情势重大变更,予以变更合同,甚至解除合同。
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