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无法获得银行贷款 购房人如何减少违约金损失

2011-08-16

无法获得银行贷款 购房人如何减少违约金损失

摘要:由于银行贷款原因导致买房人无法履行合同的,可以优先考虑适用“情势变更”原则解除合同。如双方已约定贷款不成的处理方法,则可以请求人民法院适当减少违约金数额。

 

2010417国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)出台后,对房产市场造成了巨大的冲击 ,特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”,规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%,对贷款购买第二套住房,贷款首付款比例不低于50%,且贷款利率不低于基准利率的1.1倍,对贷款购买第三套以及上住房的,首付款比例和贷款利率大幅度提高,对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 这些政策突然出台,让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说,本来已经新准备向银行贷款来筹措房款,但贷款突然收紧,使得买方不仅买不了房,而且还可能承担违约责任。

    问题:买方是否能以贷款政策突然收紧为由而毁约?买方是否应当承担违约责任?买方有哪些抗辩,该如何降低赔偿违约金的损失?

 

房产律师解答:

一般来说,由于房贷新政导致贷款不批,买方可以根据“情势变更原则”解除合同。但适用“情势变更原则”有一个前提,即合同中对贷款未获批或未足额获批没有约定处理方式,如果合同中已约定贷款未获批或未足额获批时应当“由买方用现金补足”,那就不能适用这个原则了。因为这个原则的条件之一是订立合同时没有预见到将来发生的重大变化,既然合同中已约定贷款发生障碍时要买方用现金补足,这就属于已预见到的情况,因而不能适用情势变更原则。

在这种情况下,买方不能继续履行合同,将可能被法院认定违约,而买卖合同中通常约定违约方违约而造成合同解除时,违约方应当赔偿守约方的违约金为合同总价的20%。这时,买方可以采用第二种方式来抗辩,即要求酌情降低违约金。

合同法司法解释二第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。” 可见违约金不是约定得越高越好,违约金再好,如果守约方因违约行为造成的损失很少或没有损失,违约方即使赔偿也会是有限的。

在笔者以往代理买方办理的因贷款原因造成合同不能继续履行的案件中,所有的法院都采纳了买方要求酌情降低违约金的请求,而将判决的违约金锁定在总价5%以内或者更低。虽然合同责任原则上是一种严格责任,即订立了合同后,不管是不是合同当事人的原因造成的违约,当事人都要承担违约责任(除了几种法定情形),因贷款政策原则造成买方不能履约,尽管不是买方的责任,但买方仍然可能构成违约。

但是,法院在评判买方的赔偿时,就要综合考虑守约方的损失(比如房价涨跌情况)、合同的履约情况(比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行)、当事人的过错程度(比如违约方或守约方是否有过错)、预期利益(比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会)等原因来判决。

如果买方能说服法官在评判以上几项因素时从有利于买方的角度去审理,那么违约金数额将会大大降低。
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