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房产新政是否属于“情势变更”原则的法律简析

2011-08-16
房产新政是否属于情势变更原则的法律简析

                                          

                                               叶燕

国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下简称国十条),北京市于2010年4月17日发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(下简称京十二条),这两个政策非常及时,对遏制房价过快上涨,促进楼市健康发展有重要意义。同时,这两个政策对正在交易当中的商品房买卖行为的影响也是非常剧烈的。
这两个政策的发布是否属于法律上讲的情事变更原则?因该两个政策的影响,使得商品房买卖行为不能正常进行,交易双方应承担何种责任?对此,不仅购房者,买房者非常困惑,就是律师、法官也得认真研究才能得出结论。本文试对此进行详细解答。
   1、两个政策中有具体影响的条款:
 
《国十条》
① 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;
② 对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;
③ 对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
④ 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
⑤ 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
⑥ 地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
 
《京十二条》
①    对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;
②    对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
③    严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。金融机构依据有关规定,通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。
④    商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
⑤    对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民,暂停发放购买住房贷款。
⑥    自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
 
2、关于“情势变更原则”:
   《合同法解释(二)》第二十六条明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
该构成原则的要点可以作如下归纳:
①    无法预见;
②    是重大变化,且非不可抗力造成,不属于商业风险;
③    继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的;
   对于一个事件是否构成情势变更,应看该事件是否同时具备上述三个要点,必须同时具备,缺一不可。
 
3、《国十条》、《京十二条》的发布是否属于情势变更的分析
《国十条》、《京十二条》的上述内容是否属于情势变更,就要分析它是否同时具备了上述三个要点。
关于不可预见:
《国十条》、《京十二条》的发布是否具有不可预见性,对此肯定会有争议。
肯定者会认为:国家政策的发布是政府机关的事情,普通百姓无法知道国家政
策发布的具体情况,《国十条》、《京十二条》的发布显然是不可预见的。
而否定者会认为:此次调控虽然严厉空前,但是与2007年的调控在本质上并无不同,都是对不合理需求的抑制,而且提高首付成数,提高利率等手段也是2007年调控采用过的;自2009年以来,房价过快上涨已成为公知的事实,政府遏制房价过快上涨的意愿也是明确而坚决的,自去年年底至两会再至《国十条》《京十二条》的发布是一脉相承的,购房者在2010年3、4月购房,应该预见到调控政策出现,在这种情况下,购房者不能够说对于《国十条》、《京十二条》的发布不可预见。
我认为,上述否定者的观点是不正确的。应当对法律上讲的不可预知作具体分析:
首先,法律上讲的不可预知,是指从一个普通消费者角度来看的。一个普通消费者根据他所掌握的生活常识、社会信息,运用其知识水平,可以知道的,就是可预知,否则就是不可预知。对于房地产开发商来说,对于房地产专家来说,对于一个房地产其他从业人员来说,2007年国家对于房地产是如何调控的,他是记忆犹新,非常了解的,但是对于一个普通消费者来说,让他对三年以前的房地产调控政策做一个详细描述显然是不可能的。同样,对于自2009年底直至两会前后国家对高房价不满,提出遏制,普通消费者应该是有一个基本了解的。但是要求普通消费者从这一点就应预知《国十条》、《京十一条》的出台,显然是不公平的,即是房地产专家也是无法做到的。2009年7月7日,最高人民法院在《最高人民法院关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见中》规定 “人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的高风险、高收益范围等,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险”。显然,最高法院强调的是“社会一般观念上的事先无法预见”,而非专家,行业从业人员的预知。
 
其次:是否可预知,是对于具体情势变更的具体内容来讲的:
自2009年底以来国家对于房地产市场的调控应该是公知事实。但是具体如何进行调控,运用哪些手段,在何时具体实施,作为普通消费者是难以预知的。不能因为国家正在进行调控,就要求普通消费者预知《国十条》、《京十一条》的具体内容和发布时间。
所以,《国十条》、《京十二条》的发布对于普通消费者来讲,是不可预知的。
 
但是这里有一点是值得注意的:2010年4月17日以后签约的购房者,不能认为《京十一条》的发布是情势变更。《京十一条》与《国十条》的主要区别在于《京十一条》明确了二套住房“认房不认贷原则”和限购一套房政策。但是从《国十条》当中应该能够预知《京十一条》的上述两条政策出台的极大可能性:
《国十条》规定:“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;”。这里的“贷款购买第二套住房”
并不能仅理解为“第二次利用银行贷款购买住房”,从逻辑上讲,两次均用贷款购买住房和第一次用全款购买第二次用银行贷款购买住房的情形都属于“贷款购买第二套住房”。
《国十条》规定:“ 地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”作为房价上涨领头羊的北京,出台限购政策,是有非常大可能性的。至于是限购一套房还是限购两套三套,并无本质区别。
在《国十条》发布后,北京会出台相应的政策,这一事实完全可预知。在这种情况下,购房人仍然签订购房合同,支付定金和首付款,如果出现无法办理贷款的情况,购房者本身是有过失的,不能将《京十二条》的发布作为情势变更。
 
关于是重大变化,且非不可抗力造成,不属于商业风险;
综合《国十条》、《京十二条》,调控政策对于房地产交易的影响有三方面:A增加首付成数及调高利率;B银行不予贷款;C限制购买。这三方面是否属于“重大变化”,需要具体分析。
A增加首付成数及调高利率:利率的高低不应作为“重大变化”,虽然它对购房者有影响,但并没有从根本上让购房者难以履行。增加首付成数能否构成“重大变化”,应具体分析。如果购房者为工薪阶层,工资水平比较低,原来的首付款都是多年储蓄和多方筹措而来,再增加一成或数成首付数额,对于他来讲是难以筹措或无法筹措的,在这种情况下,增加首付成数的这一政策对于他来讲就属于重大变化。相反,一个高收入者,或者虽是低收入者但是因拆迁或其他原因,有巨额存款,增加一成或数成首付数额对于他来讲不算什么负担,在这种情况下增加首付成数的这一政策对于他来讲就不属于重大变化。当然,如果双方诉至法院,对于购房者的收入及储蓄情况的举证责任在买房者一方,
 
B银行不予贷款:贷款购房或自有资金全款购房,属于房屋买卖的不同付款方式。原约定以贷款方式购房,应政策原因无法获得贷款,显然属于重大变化,不论高收入者或低收入者均是如此。高收入者虽然有能力一次性付购房款,但是既然他选择贷款方式,就意味着他有其他个人财务安排。不经双方协商,不应要求他改变付款方式。
 
C限制购买:
限购一套商品房政策无疑属于重大变化。购房者在《国十条》发布之前交付数套商品房定金,在《京十二条》发布之后无法办理买卖手续的,买卖双方可解除合同,互不承担责任。当然,如果认真分析,限购一套商品房政策的性质更符合不可抗力,因为使合同无法履行,而不是显失公平问题。
 
③    关于继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的:
继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,是设立情
事变更原则的意义所在。房产新政作为情势变更,在于它使有些购房者不能实现合同目的,而不是明显不公平问题。贷款购房者的合同目的不仅是购房,而且更主要的是通过银行贷款的方式购房,而且贷款期限一般都很长。增加首付成数或银行不予贷款,造成购房者通过银行贷款方式购房的合同目的无法实现。
 
综上,可以得出结论:
1、作为房产新政《国十条》、《京十二条》中的A增加首付成数B银行不予贷款,属于“情势变更”,而限购一套商品房的政策属于不可抗力。

2、因政策影响需增加首付成数的,一般属于情势变更,如果购房者经济实力雄厚,则不属于情势变更。

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