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若不能办理按揭贷款 购房者无责可以退房退款

2012-08-16

若不能办理按揭贷款 购房者无责可以退房退款

按揭大多由房地产开发商、购房者和银行三方共同参与操作
购房者同开发商签了购房合同,但按揭贷款却无法办理
问题
消费者应该如何维护自己的合法权益
2012春交会即将开始,众多刚需购房者都希望在春交会上选择一套好的房子。但由于现阶段商品房的销售价格相对于刚需购房者而言还是比较偏高,因此,大多数刚需购房者在春交会上会采用银行按揭贷款的付款方式购房。
但目前在售的各个项目,大多是由房地产开发商、购房者和银行三方共同参与到按揭贷款业务中,大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款,并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续。由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理,因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后,却发生了按揭贷款无法办理的情况。
出现这样的情况,消费者应该如何处理才能维护自己的合法权益呢?
购房者
贷款办不到退房被扣20%违约金
去年秋交会期间,王先生在位于城东二环边的某项目购买了一套110平方米的住宅,按照购房合同约定,王先生缴纳了首付款20多万元。合同约定,开发商协助王先生办理按揭贷款,若最终按揭贷款不能办理,开发商则解除王先生的购房合同并退还首付款。
但在购房合同签订3月后,开发商却通知王先生,由于王先生和妻子刚领了结婚证,而在领证前王先生和妻子分别拥有一套住房,所以王先生本次购房行为属于购买第三套房,按照规定银行不能接受王先生的购房按揭贷款申请。
于是王先生找开发商协商,既然办理不了按揭贷款,自己又无法进行一次性付款,所以只能同开发商解除购房合同,但开发商却告诉王先生,退房可以,但要从王先生的20多万购房款中扣除20%的违约金。王先生觉得开发商此举不可思议,在购房之前王先生明确告诉开发商他的房屋拥有情况,开发商却承诺一定能帮王先生办理银行按揭贷款,并承诺如果无法协助王先生办理按揭贷款,开发商将全额退还购房首付,现在开发商却要扣除20%的违约金,此举确实不够诚信。
司法解释
购房者无责可退房退款
四川博成律师事务所主任王笛律师介绍,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由,未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
律师维权
开发商违约不能追究购房者违约
四川博成律师事务所主任王笛律师认为,如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的,比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况,导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的,购房者可以解除合同。开发商则应返还首付款,并对合同的解除负相应的赔偿责任。
另外,按照最高院的该司法解释,如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因,最终导致贷款无法办理的,购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等,如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况,购房者也可以要求解除合同,退还首付款。
当然,如果是因为购房者自己的原因,如购房者提供的资料不齐备,或者购房者缺乏还款能力,银行审查认为购房者不符合贷款条件,不予发放贷款,导致贷款合同不能能订立,如果购房者要求解除已订立的购房合同,则法院一般不予支持。如果产生这样的情况,购房者就应该与开发商重新协商交款事宜,或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的,开发商可以依据合同约定,收取购房者的违约责任。


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