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农村宅基地上建造的房屋如何分割

2011-08-16
农村宅基地上建造的房屋如何分割

     农村实行集体所有制,土地归集体所有,集体组织再把住房用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在集体成员内部转让,不能对外转让。在农村,有的地方对自建房屋颁发产权证,有的不颁发产权证,仅以宅基地使用权证作为房屋产权证明,这就使得农村自建房屋的产权不像城镇私有房产那样明确,对自建房产权的认定也不能一概而论,要具体问题具体分析。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,每个农户只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准,同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。
    那么在诸如离婚等情况发生时需要分割宅基地应该怎么办?
    第一种意见认为:宅基地使用权为农村集体土地使用权,只有本村村民才享有,即男方最先享有,而房产为共同财产,分割时男方补偿女方一半的房屋使用权或者房屋的价款(不包含任何土地的价款)。因为女方为村外嫁入男方村里的,宅基地登记在男方名下,女方在离婚后为独立的一户,可以单独申请一块宅基地,不影响女方权益。
第二种意见认为:宅基地为婚后申请即为全家共有,即使是登记在一方的名下,分割时房产和地产都为共同财产。但是问题是如何分割?《婚姻法司法解释(二)》中对夫妻财产涉及独资企业财产、房产等如何分割,规定可采用竞价处理的方式,由竞价高者得到财产,再由取得产权的一方给予另一方相应的补偿。虽然该规定对本案宅基地所有权这一特殊情况没作明确列举,但比照该方法处理这个问题也是可以参考的。
    对于具体案件的处理方式,可区分以下几种情况:
    1、 对于一方婚前建造、婚后夫妻双方共同居住使用的,如果双方没有相反的约定,该房屋属于个人婚前财产,应判归婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而产生的债务是用婚后共同财产偿还的,那么得到房子的一方应按偿还债务总额的一半给另一方相应的补偿。
    2、 父母在宅基地上建房为子女结婚居住使用的,如果房屋是以子女的名义报建的,该屋能否作为子女的夫妻共同财产,主要看房屋是在子女婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造,一般视为对子女个人的赠与,子女的配偶无权分割。若是婚后建造,一般视为对子女夫妻双方的赠与,该房屋为子女的夫妻共同财产。当然,如果双方另有约定除外。
    3、 对于婚前男女双方的家庭共同出资建造的房屋,如果是以一方父母名义取得批准用地的,一般视为该房的家庭财产,离婚时取得房屋的一方负有返还对方资助款项的义务。但如果建房时是以子女一方的名义取得批准用地的,由于双方家庭出资建房的目的是为子女结婚使用,且该房敢确实已归夫妻双方婚后居住使用,因此该房产可视为夫妻双方的共同财产。此种情况下,根据《婚姻法司法解释(二)》的规定,双方家庭的出资可视为对子女的个人赠与。在子女离婚分割房屋时,可以根据双方家庭的出资比例由双方分割该房产。
    4、 对于父母在子女婚前建造的房屋,除非父母明确表示该房归子女夫妻共同所有,或承认有子女夫妻的房产份额存在,否则,子女的配偶无权分得房产。同样,如果男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的,婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产没有明确给夫妻双方的,则该房产也不能作为共同财产予以分割。
    5、 有些地方农村宅基地是以户为单位进行审批的,因此由家庭建造而共同居住的房屋,属于整个家庭即一户的共同财产。在夫妻离婚时,应当首先分割夫妻财产的相应份额,然后对属于夫妻财产的部分再进行分割。如果在离婚诉讼中一方要求对上述家庭共有的房产进行分割,而各方所有的房产份额又不好确认的,法院一般是先对夫妻双方所有的其它财产先进分割,对于房产的分割,则是让当事人另外提起分家析产之诉。
    目前,在我国大部分地方没有建立宅基地住宅登记发证制度,因此,农民能够取得的一般也就是《集体土地建设用地使用证》。因此,合法房屋判断标准是以取得宅基地的使用权为前提条件的。如果房屋本身就是违法建筑,则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。在分割宅基地时,首先要划分清楚家庭共同财产和夫妻共同财产的区别。
农村村民结婚后,应及时办理户口迁移手续,只有户口迁移到婚姻缔结地所在的村后,另一方才能成为该村的村民,也才能成为核定住宅宅基地的使用面积时的家庭人口之一。另外由于家庭成员共同建房时以户为单位进行申请,因此,在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定。
    发生离婚需要分割家庭房产时应首先进行分家析产,比较简单的操作方法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额,再让离开家庭的一方获得与其财产份额相应的货币补偿。
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